رکود صنعت ساختمان در آبان ۱۴۰۵؛ بحران هزینه و نقدینگی
صنعت ساختمان ایران در آبان ۱۴۰۵ با یک مسئله دوگانه روبه‌روست: فعالیت ساخت‌وساز کاهش یافته، اما هزینه اجرای پروژه‌ها همچنان با فشار افزایشی مواجه است. برای شرکت‌های ساختمانی و پیمانکاران، نتیجه این وضعیت تنها کاهش تعداد پروژه‌های تازه نیست؛ تأمین نقدینگی، تنظیم قراردادها، خرید مصالح و حتی زمان‌بندی تحویل ساختمان نیز به تصمیم‌هایی دشوارتر تبدیل شده‌اند.
به گزارش سکنانت، تازه‌ترین گزارش‌های منتشرشده در آبان از تداوم رکود فعالیت ساختمانی حکایت دارند. گزارشی که ۱۸ آبان به نقل از داده‌های بانک مرکزی منتشر شد، رشد بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ را منفی ۴۷.۹ درصد اعلام کرده است. در مقابل، مرکز آمار ایران در حساب‌های ملی فصلی خود برای همین دوره، رشد منفی ۶.۴ درصدی را گزارش کرده بود. این اختلاف چشمگیر نباید نادیده گرفته شود: بدون تطبیق تعریف شاخص‌ها، روش محاسبه و مستندات اولیه، نمی‌توان دو عدد را به‌جای یکدیگر به کار برد. با این حال، هر دو روایت در یک نکته مشترک‌اند: فعالیت ساختمان در دوره مورد بررسی کاهش یافته است.
ساخت‌وساز کمتر؛ پیامدهایی فراتر از بازار مسکن
نشانه دیگری از کند شدن چرخه تولید را می‌توان در اطلاعات پروانه‌های ساختمانی دید. بر اساس گزارشی که ۱۹ آبان منتشر شد، تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های صادرشده مناطق شهری در سال ۱۴۰۴ حدود ۳۹۲ هزار واحد بود. همچنین تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های بهار ۱۴۰۵ حدود ۹۵ هزار واحد اعلام شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۳ درصد کاهش داشته است. باید توجه کرد که «واحد پیش‌بینی‌شده در پروانه» با «واحد تکمیل‌شده و عرضه‌شده به بازار» تفاوت دارد؛ پروانه شاخصی از قصد و ظرفیت احتمالی شروع ساخت در آینده است، نه شمار خانه‌های آماده تحویل.
کاهش فعالیت ساختمانی فقط سازنده و خریدار خانه را درگیر نمی‌کند. از کارخانه‌های سیمان و فولاد تا تولیدکنندگان در و پنجره، شرکت‌های تأسیساتی، مهندسان، نیروهای ماهر و پیمانکاران جزء، همگی به جریان پروژه‌های جدید وابسته‌اند. وقتی آغاز پروژه‌ها به تعویق می‌افتد، سفارش‌های زنجیره تأمین نیز ممکن است با تأخیر یا کاهش روبه‌رو شوند. در مقابل، شرکت‌هایی که قراردادهای تکمیل پروژه دارند، ممکن است زیر فشار افزایش بهای نهاده‌ها و محدودیت تأمین مالی باقی بمانند.
از این منظر، رکود صنعت ساختمان صرفاً یک شاخص بازار ملک نیست؛ مسئله‌ای در سطح اشتغال، تولید صنعتی و سرمایه‌گذاری است. همچنین افزایش قیمت فروش واحدها لزوماً به معنای بهبود سود سازنده نیست. باید دید چه مقدار از قیمت نهایی واقعاً به گردش نقدینگی پروژه تبدیل می‌شود و چه مقدار آن صرف زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، مالیات و هزینه تأمین مالی خواهد شد.
هزینه نهاده‌ها چگونه برنامه سازندگان را تغییر می‌دهد؟
در سمت هزینه‌ها، آخرین گزارش تفصیلی در دسترس از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران نشان می‌دهد این شاخص در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است. تورم فصلی آن ۲۰.۷ درصد و تورم سالانه چهار فصل منتهی به بهار ۸۰ درصد گزارش شده است. این ارقام به شاخص سبد مشخصی از نهاده‌های ساختمانی در تهران مربوط‌اند و به معنی دو برابر شدن قیمت همه مصالح، یا کل هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان در سراسر کشور نیستند.
برای مدیر پروژه، اهمیت این داده‌ها در اثر آنها بر برآورد اولیه است. بودجه‌ای که بر پایه قیمت‌های چند ماه قبل بسته شده، ممکن است هنگام خرید واقعی مصالح دیگر پاسخگوی تعهدات نباشد. در پروژه‌های با قرارداد قیمت ثابت، فاصله زمانی میان عقد قرارداد و اجرای عملیات می‌تواند حاشیه سود پیمانکار را کاهش دهد. در پروژه‌های مشارکتی نیز افزایش هزینه ساخت و طولانی شدن زمان فروش، بر سهم اقتصادی طرفین اثر می‌گذارد.
تجربه جهانی نشان می‌دهد فشار هزینه تنها مختص ایران نیست، هرچند اندازه و دلایل آن در بازارهای مختلف تفاوت دارد. شرکت بین‌المللی JLL در گزارش ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ برآورد کرده که افزایش سالانه هزینه ساخت در بازارهای بررسی‌شده به سطح پایه‌ای حدود ۳ تا ۶ درصد رسیده و برای سال ۲۰۲۷ رشد متوسط ۳.۱ تا ۴.۲ درصدی قابل انتظار است. این اعداد پیش‌بینی جهانیِ مبتنی بر بازارهای منتخب هستند و نباید برای محاسبه تورم ساخت در ایران به کار روند؛ اما پیام مدیریتی گزارش روشن است: حتی در بازارهای باثبات‌تر نیز برنامه‌ریزی هزینه و مدیریت ریسک تأمین، بخشی دائمی از اداره پروژه شده است.
پنج تصمیمی که امروز برای شرکت‌های ساختمانی مهم است
در شرایط فعلی، راه‌حل شرکت‌ها الزاماً متوقف کردن همه پروژه‌ها یا آغاز سریع ساخت برای فرار از تورم نیست. تصمیم باید برای هر پروژه بر اساس جریان نقدی و قابلیت فروش گرفته شود.
نخست، برآورد هزینه باید به‌روزرسانی شود. تهیه فهرست اقلام اصلی، ثبت قیمت روز و مشخص کردن خریدهای حساس به نوسان، تصویر روشن‌تری از هزینه تکمیل می‌دهد. دوم، برنامه نقدینگی چندماهه باید مستقل از سود حسابداری تنظیم شود؛ پروژه‌ای که روی کاغذ سودآور است، ممکن است به دلیل فاصله دریافت و پرداخت، متوقف شود. سوم، قراردادها باید از نظر زمان تحویل، شیوه پرداخت، تعدیل احتمالی و تقسیم ریسک تأخیر بررسی حقوقی شوند؛ تغییر یک‌جانبه تعهدات یا نادیده گرفتن الزامات فنی راه‌حل نیست.
چهارم، برنامه خرید مصالح باید با برنامه اجرا هماهنگ باشد. خرید بیش از اندازه می‌تواند سرمایه در گردش را قفل کند و خرید دیرهنگام نیز خطر توقف کارگاه را بالا ببرد. انتخاب مصالح یا روش جایگزین تنها پس از تأیید مهندس طراح، ضوابط فنی و کنترل کیفیت مجاز است. پنجم، پیش از آغاز هر پروژه تازه باید تقاضای واقعی منطقه و توان مالی خریداران هدف ارزیابی شود؛ نمی‌توان صرفاً با اتکا به قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌ها، سرعت فروش و بازده سرمایه را پیش‌بینی کرد.
برای مثال، اگر یک پروژه ۱۰۰ میلیارد تومان هزینه باقیمانده داشته باشد، افزایش فرضی ۱۵ درصدی هزینه بخش باقیمانده به ۱۵ میلیارد تومان منابع اضافی نیاز دارد. این یک سناریوی محاسباتی است، نه پیش‌بینی تورم؛ اما نشان می‌دهد حتی تغییرات به‌ظاهر محدود در برآورد، چگونه می‌توانند برنامه تأمین مالی را بر هم بزنند.
مسیر خروج از رکود؛ از آمار تا بهره‌وری
چشم‌انداز صنعت ساختمان به چند متغیر وابسته است: روند هزینه نهاده‌ها، امکان تأمین مالی، ثبات قراردادهای اجرایی، صدور مجوز، تقاضای مؤثر و سرعت تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام. بهبود هر یک از این عوامل می‌تواند بخشی از فشار را کاهش دهد، اما هیچ‌کدام به‌تنهایی تضمین‌کننده بازگشت رونق نیست.
برای ارزیابی دقیق‌تر وضعیت در ماه‌های آینده، لازم است آمار ارزش افزوده ساختمان در کنار پروانه‌های صادرشده، تعداد واحدهای آغازشده و تکمیل‌شده، سرمایه‌گذاری واقعی و شاخص هزینه ساخت خوانده شود. همچنین اختلاف اخیر میان گزارش‌های رشد بخش ساختمان، ضرورت شفافیت در تعریف شاخص‌ها و انتشار مستندات قابل مقایسه را بیشتر کرده است.
در نهایت، چالش صنعت ساختمان در آبان ۱۴۰۵ فقط «کم ساختن» یا «گران ساختن» نیست. مسئله اصلی آن است که سازنده بتواند با هزینه قابل پیش‌بینی، تأمین مالی پایدار و زمان‌بندی واقع‌بینانه، پروژه‌ای متناسب با نیاز بازار به پایان برساند. در چنین بازاری، توان مدیریت نقدینگی و بهره‌وری اجرا به اندازه دسترسی به زمین و مصالح اهمیت دارد.
نظرات کاربران
ثبت دیدگاه در نسخه آزمایشی فعال نیست.